为规范黑龙江省居住小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，黑龙江省住房和城乡建设厅制定了《关于规范居住小区公共收益管理工作的通知（征求意见稿）》，即日起向社会公开征求意见。按照征求意见稿规定，我省居住小区公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

  公共收益是指利用物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分（含共用部位和共用设施设备，以下简称居住小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，其来源一般包括:

  （二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机、净水机等设施所得的收益；

  （三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、电子屏等设置商业广告所得的收益；

  （四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或场地进行租赁、经营所得的收益；

  （六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

  利用业主共有部分获取的公共收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自更改房子及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

  征求意见稿规定了公共收益的权属。公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

  全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，部分业主公共收益的使用，由部分共有的业主进行表决。

  对于公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

  按照征求意见稿规定，业主大会成立前，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责，作为该居住小区公共收益管理人。

  业主大会成立后，公共收益管理人为小区业主委员会（物业管理委员会），原则上由业主委员会（物业管理委员会）自行管理公共收益，接受居（村）民委员会和全体业主的监督。

  物业服务人可以依照（临时）管理规约、（前期）物业服务合同约定，或者业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会的委托代为管理公共收益。

  公共收益由物业服务人代管的，应当接受业主委员会（物业管理委员会）的监督,未成立业主委员会（物业管理委员会）的，应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

  业主大会成立前。物业服务人能够准确的通过临时管理规约、前期物业服务合同约定居住小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务人的经营管理费用支出不允许超出公共收益的30%。

  20%以上业主可以提出除临时管理规约、前期物业服务合同约定外利用其他居住小区共有部分获取公共收益的书面提议，提议包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配的方法等内容。居住小区所在地居（村）委会收到书面提议后，应当组织征询全体或部分业主意见。业主依法表决同意后，由物业服务人与相关单位签订获取收益的相关协议。

  业主大会成立后。组建业主大会时，筹备组起草的管理规约应当包含公共收益管理使用专项条款，并明确获取收益的范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、审计审价等制度内容。业主大会成立后，修订管理规约中公共收益管理使用等条款时，应当依法经业主大会表决同意。获取公共收益的相关协议应当由业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）与相关单位签订，协议应明确有效期。

  经营合同期限。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营居住小区共有部分，也可委托物业服务人经营。自行经营合同期限不允许超出业主委员会（物业管理委员会）任期；委托经营合同期限不允许超出物业服务合同中约定的合同期限，并应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

  为方便业主生活、保障业主人身和财产安全、落实政府应急处置和其他管理措施的需要，安装设置快递柜、电瓶车充电设施、公益宣传广告等设施的，由公共收益管理人报所在地街道办事处（乡镇人民政府）批准后实施。

  公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，不得以任何个人名义进行存储和管理，不得伪造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

  公共收益由物业服务人代管的。物业服务人应当将公共收益以居住小区（物业管理区域）为单位，单独开户设账，专户管理，禁止与其他账户共用。账户名称应为“XX 公司 XX 项目公共收益专户”。

  公共收益由业主委员会（物业管理委员会）管理的。业主委员会（物业管理委员会）应当在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，专户管理，单独设账。账户名称应与所在地街道办事处出具的备案回执记载的名称一致。

  未实行业主自行管理又未委托物业服务人代管的居住小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导居住小区所在地居（村）民委员会为该居住小区申请补建公共收益专项银行账户。

  征求意见稿规范了公共收益的应用限制范围。其中公共收益应当大多数都用在补充房屋专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用，大多数都用在共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和房屋及共用设施设备的保险、体检费用；业主大会和业主委员会（物业管理委员会）工作经费、聘用专职人员薪酬或者补贴等费用；委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用等合法支出；业主共同决定的另外的费用等支出。

  （前期）物业服务合同中约定的，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得在公共收益中列支；已纳入专项维修资金应用限制范围的费用不得在公共收益中重复列支。

  公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  业主大会成立前，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，物业服务人应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

  业主大会成立后，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益的收支情况、业主委员会（物业管理委员会）工作经费、聘用专职人员薪酬纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

  无物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）的，对公共收益收入累计金额在10万元（含）及以上的小区，居（村）民委员会应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计。街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核，审计费用从公共收益中列支。

  物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每半年第一个月的月底前，将上半年公共收益收支情况在居住小区显著位置公示，公示日期不少于30日。收支情况也能够最终靠移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。

  物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）或者居（村）民委员会应当在居住小区显著位置公示公共收益审计报告，公示日期不少于30日。

  按照征求意见稿，物业行政主任部门要结合日常检查、“双随机、一公开”联合检查等工作加大对公共收益监督管理力度，对物业服务人不按规定管理、使用、公示、移交居住小区公共收益的，责令限期改正，拒不改正的依照法律和法规规定予以处置，并纳入企业信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。

  街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对辖区内公共收益的指导和监管工作，定期开展检查，督导物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）规范公共收益的管理行为；对发现的问题及时予以纠正，据不改正的，问题线索、相关证据及时移交至所在地物业行政主任部门，由物业行政主任部门依照有关法律和法规的规定予以处理。同时，依托党建引领基层治理、网格化管理、信访等渠道，及时化解小区公共收益日常管理问题；针对难点问题，牵头组织有关部门召开联席会议研究化解。

  物业停止收取业主使用面积部分的物业费是头等大事，因为业主居住的室内使用面积是业主在打理，跟物业的服务无关！！！大家反映问题应抓主体问题，别整那些没用的！

  被压迫的久了自然会反抗，物业的服务仅限于公摊面积却收取业主的住宅面积还包括公摊面积，如此荒唐的收费不仅立法通过了，而且持久不变，无论房价一跌再跌，无论经济大环境怎样，也无论物业服务怎样，只有物业费一层不变，业主们喊破喉咙也没有人能听见。物业仿佛一座大山压在业主们的头上，不管用什么方法也不能摆脱，天啊！你在看吗？业主们该如何去做才可以把物业这个狗皮膏药撕掉啊？

  想解决物业问题，必须严查省市住建局，对不作为的官员，贪污受贿的官员，坚决清理整顿，才能解决物业问题。

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